Tách thửa đất Khánh Hòa từ 17/7/2026: hồ sơ, quy trình, diện tích tối thiểu và những điểm dễ bị trả hồ sơ

Kết luận nhanh: Từ ngày 17/7/2026, trình tự tách thửa đất tại tỉnh Khánh Hòa được thực hiện theo Điều 34 Quy định ban hành kèm Quyết định 54/2026/QĐ-UBND. Hồ sơ trọng tâm gồm Đơn theo Mẫu 28, Bản vẽ theo Mẫu 29, giấy chứng nhận và giấy tờ liên quan nếu có. Tổng thời gian giải quyết thủ tục tách hoặc hợp thửa là 10 ngày làm việc; địa bàn miền núi, hải đảo, vùng khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn được cộng thêm 10 ngày làm việc. Tuy nhiên, đây không phải thời gian “trọn gói”: thời gian người dân bổ sung hồ sơ, thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian cơ quan thuế xử lý không được tính vào mốc này.

Tách thửa không đơn giản là lấy tổng diện tích chia cho số lô dự kiến. Một hồ sơ chỉ có thể đi tiếp khi đồng thời vượt qua bốn lớp kiểm tra: quyền sử dụng đất, quy hoạch và thu hồi đất, kích thước – diện tích – lối đi, và hồ sơ kỹ thuật.

Sau khi Khánh Hòa và Ninh Thuận hợp nhất, còn có thêm một câu hỏi phải xác định ngay từ đầu: thửa đất nằm trên địa bàn Khánh Hòa cũ hay Ninh Thuận cũ? Lý do là thủ tục hành chính từ 17/7/2026 đã được thống nhất theo Quyết định 54/2026, nhưng quy định về diện tích tối thiểu ban hành trước khi sáp nhập vẫn có thể tiếp tục áp dụng theo phạm vi lãnh thổ cũ cho đến khi được thay thế hoặc có quyết định áp dụng thống nhất.

Bài viết dưới đây tách rõ từng lớp quy định để người đọc không nhầm giữa thủ tục phải làm và điều kiện để được tách.

Ba văn bản phải đọc cùng nhau

Không có một văn bản duy nhất trả lời mọi câu hỏi về tách thửa tại Khánh Hòa. Hồ sơ thực tế cần đối chiếu ít nhất ba nhóm căn cứ:

Điểm cần sửa so với nhiều bài tổng hợp trên mạng là: Quyết định 54/2026/QĐ-UBND có thật. Văn bản được UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành ngày 17/7/2026, có hiệu lực ngay từ ngày ký, kèm quy định chung về thủ tục hành chính đất đai và hệ thống biểu mẫu. Điều 34 của văn bản này dành riêng cho tách thửa, hợp thửa đất.

Quyết định 54/2026 không tự đặt lại diện tích tối thiểu cho từng loại đất. Muốn biết một lô dự kiến có đủ diện tích hay không, vẫn phải đối chiếu quy định địa phương về diện tích và kích thước.

Sau sáp nhập, dùng bảng diện tích nào?

Theo Nghị quyết 202/2025/QH15, toàn bộ diện tích và dân số của tỉnh Ninh Thuận và tỉnh Khánh Hòa được sắp xếp thành tỉnh Khánh Hòa mới; chính quyền địa phương mới hoạt động từ ngày 1/7/2025.

Pháp luật về ban hành văn bản quy phạm pháp luật có nguyên tắc xử lý chuyển tiếp: khi nhiều đơn vị hành chính được nhập thành một đơn vị mới, văn bản của từng đơn vị cũ tiếp tục có hiệu lực trong phạm vi địa giới cũ cho đến khi cơ quan của đơn vị mới quyết định áp dụng, bãi bỏ hoặc ban hành văn bản thay thế.

Vì vậy, khi chưa có văn bản thống nhất mới thay thế hai quyết định về diện tích tối thiểu, cách đọc thận trọng là:

• Thửa đất thuộc địa bàn Khánh Hòa trước sáp nhập: đối chiếu Quyết định 29/2024/QĐ-UBND.
• Thửa đất thuộc địa bàn Ninh Thuận trước sáp nhập: đối chiếu Quyết định 84/2024/QĐ-UBND.
• Trình tự hồ sơ từ ngày 17/7/2026: đối chiếu Quyết định 54/2026/QĐ-UBND của tỉnh Khánh Hòa mới.

Đây không phải khác biệt nhỏ. Ví dụ, đất ở đô thị thuộc địa bàn Khánh Hòa cũ được chia theo bề rộng chỉ giới đường đỏ với các mức 36 m² hoặc 45 m²; trong khi đất ở đô thị thuộc địa bàn Ninh Thuận cũ có mức tối thiểu 40 m² và kích thước cạnh từ 3,5 m. Nếu dùng nhầm bảng, người dân có thể tính sai phương án từ trước khi đo vẽ.

Điều kiện chung để được tách thửa

Khoản 1 và khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 đặt ra các điều kiện nền tảng. Một hồ sơ tách thửa về cơ bản phải đáp ứng các nội dung sau:

• ✔️ Thửa đất đã có giấy chứng nhận thuộc loại được pháp luật công nhận.
• ✔️ Đất còn trong thời hạn sử dụng.
• ✔️ Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu chỉ một phần thửa đất có tranh chấp nhưng ranh giới, diện tích tranh chấp xác định được thì phần còn lại có thể được xem xét.
• ✔️ Thửa đất sau khi tách phải có lối đi và kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; đồng thời bảo đảm hợp lý việc cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác.
• ✔️ Cả thửa đất mới hình thành lẫn phần đất còn lại phải đạt diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định.
• ✔️ Nếu phần dự kiến tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu, chỉ có thể xem xét khi thực hiện đồng thời việc hợp với thửa đất liền kề và thửa mới sau hợp đáp ứng điều kiện.

Việc dành một phần đất làm lối đi không bắt buộc phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đó. Tuy nhiên, sau khi trừ phần lối đi, chỉ giới giao thông, thủy lợi hoặc hành lang bảo vệ công trình, diện tích còn lại vẫn phải đáp ứng mức tối thiểu theo quy định áp dụng tại địa bàn.

Các trường hợp thường vướng thêm tại địa bàn Khánh Hòa cũ

Quyết định 29/2024/QĐ-UBND còn loại trừ hoặc hạn chế một số trường hợp:

• Diện tích nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt để thu hồi thực hiện dự án theo Điều 78 hoặc Điều 79 Luật Đất đai. Nếu sau hai năm liên tục chưa có quyết định thu hồi và cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện quyền theo luật.
• Thửa đất đã có thông báo thu hồi hoặc quyết định thu hồi, trừ trường hợp quá ba năm mà không thực hiện.
• Thửa đất thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc danh lam thắng cảnh đã được cơ quan có thẩm quyền xác định, phê duyệt.

Chú thích cập nhật năm 2026: Nội dung trên phản ánh nguyên văn cơ chế tại Quyết định 29/2024. Tuy nhiên, điểm b khoản 3 Điều 12 Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, quy định không tổ chức lập mới kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Các quy hoạch, kế hoạch cấp huyện đã được phê duyệt trước ngày 1/7/2025 vẫn có thể tiếp tục được sử dụng làm căn cứ chuyển tiếp cho đến khi hoàn thành việc rà soát, lập quy hoạch theo đơn vị hành chính mới. Vì vậy, khi kiểm tra một thửa đất năm 2026 phải xem hồ sơ quy hoạch chuyển tiếp và căn cứ đang được cơ quan địa phương sử dụng, không nên yêu cầu hoặc chờ một “kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện” mới. Xem giải đáp của Cục Quản lý đất đai về cơ chế chuyển tiếp.

Tại địa bàn Ninh Thuận cũ, Quyết định 84/2024/QĐ-UBND còn quy định cụ thể một số trường hợp không được tách, chẳng hạn đất đang có vi phạm chưa chấp hành xử lý, người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, một số loại đất Nhà nước cho thuê và đất rừng thuộc nhóm được liệt kê tại quyết định. Vì vậy, không nên dùng điều kiện của khu vực Khánh Hòa cũ để suy đoán cho hồ sơ ở khu vực Ninh Thuận cũ.

Diện tích tối thiểu tại địa bàn Khánh Hòa cũ

Các bảng dưới đây tóm tắt Điều 6 Quyết định 29/2024/QĐ-UBND. Diện tích được tính sau khi trừ phần thuộc chỉ giới giao thông, thủy lợi, hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ và vành đai an toàn.

Đất ở đô thị

Chỉ giới dùng để xác định nhóm đường là chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch, không mặc nhiên là phần mặt đường đang trải nhựa mà mắt thường nhìn thấy. Đây là lý do một lô đất nhìn như nằm trên đường nhỏ vẫn có thể bị tính theo một chỉ giới quy hoạch khác.

Đất ở nông thôn

Yêu cầu về lối đi

• Tách đất ở hoặc thửa có đất ở và loại đất khác trong khu dân cư, nếu phải bố trí lối đi vào các thửa sau tách thì lối đi chung phải rộng tối thiểu 1,5 m.
• Trường hợp không thuộc khu dân cư, lối đi chung phải rộng tối thiểu 4 m.

Con số lối đi chỉ là một phần điều kiện. Lối đi còn phải kết nối được với đường giao thông công cộng hiện có và phương án thửa đất phải bảo đảm các nhu cầu thiết yếu theo Điều 220 Luật Đất đai.

Đất nông nghiệp

Đối với đất nông nghiệp không nằm trong khu vực quy hoạch đất nông nghiệp nhưng cũng không thuộc diện phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch đã công bố, người sử dụng đất có thể tách theo mức tối thiểu của đất nông nghiệp hoặc phải chuyển mục đích phù hợp quy hoạch trước khi tách, tùy trường hợp.

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất phi nông nghiệp khác

Việc tách thửa được xem xét theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất và nhu cầu thể hiện trong đơn.

Riêng đất thương mại, dịch vụ tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng, kích thước và diện tích tối thiểu được đối chiếu theo bảng đất ở tương ứng.

Nếu thửa đất có hình dạng đặc biệt, đủ diện tích nhưng không đủ một kích thước cạnh, hoặc hồ sơ có tính chất phức tạp, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai báo cáo Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh để xem xét từng trường hợp. Quy định này không đồng nghĩa mọi thửa “méo” đều được ngoại lệ.

Diện tích tối thiểu tại địa bàn Ninh Thuận cũ

Để tránh dùng nhầm bảng của Khánh Hòa cũ, người có đất tại Phan Rang – Tháp Chàm cũ, các huyện Ninh Phước, Thuận Nam, Ninh Hải, Thuận Bắc, Ninh Sơn, Bác Ái và những khu vực thuộc Ninh Thuận trước ngày 1/7/2025 cần đối chiếu Quyết định 84/2024/QĐ-UBND.

Đất ở

Cả thửa mới và thửa còn lại đều phải đạt các mức trên, phải tiếp giáp đường giao thông do Nhà nước quản lý hoặc có lối đi kết nối với đường giao thông do Nhà nước quản lý. Diện tích tối thiểu được tính sau khi trừ phần làm lối đi, chỉ giới đường đỏ hoặc hành lang an toàn bảo vệ công trình công cộng.

Đất nông nghiệp

Việc phân loại đồng bằng, trung du, miền núi phải theo phụ lục kèm Quyết định 84/2024, không nên tự xác định dựa trên cảm quan địa hình hoặc tên đơn vị hành chính mới sau sắp xếp.

Đất phi nông nghiệp không phải đất ở

Đối với đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, cả thửa mới và thửa còn lại tối thiểu 100 m², kích thước cạnh từ 5 m và phải kết nối với đường giao thông do Nhà nước quản lý. Diện tích được tính sau khi trừ chỉ giới đường đỏ hoặc hành lang an toàn công trình công cộng.

Khu vực có đồ án quy hoạch chi tiết riêng có thể phải thực hiện theo quyết định phê duyệt quy hoạch và hồ sơ đồ án, thay vì chỉ nhìn vào các mức tối thiểu nêu trên.

Hồ sơ tách thửa theo Quyết định 54/2026/QĐ-UBND

Điều 34 quy định hồ sơ gồm:

1. Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 28.
2. Bản vẽ tách thửa, hợp thửa theo Mẫu số 29, do Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện, nếu có.
3. Một trong các giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Luật Đất đai.
4. Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách hoặc hợp thửa, nếu hồ sơ thuộc trường hợp có văn bản này.
5. Văn bản thỏa thuận của những người nhận thừa kế về việc phân bổ cụ thể khoản tiền sử dụng đất còn nợ cho từng thửa sau tách, nếu việc chia thừa kế dẫn đến tách thửa và giấy chứng nhận đang ghi nợ tiền sử dụng đất.
6. Văn bản đại diện, ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh việc đại diện theo pháp luật dân sự, nếu thực hiện qua người đại diện.

Cơ quan tiếp nhận phải khai thác dữ liệu đất đai có sẵn để thay giấy chứng nhận trong thành phần hồ sơ. Chỉ khi không khai thác được hoặc dữ liệu không đủ để giải quyết, người nộp mới bị yêu cầu bổ sung giấy tờ này. Trên thực tế, để tránh phát sinh do dữ liệu chưa đồng bộ, người dân vẫn nên mang bản gốc giấy chứng nhận khi nộp trực tiếp.

Mẫu 28 cần kê khai những gì?

Mẫu 28 không phải một đơn đề nghị chung chung. Người sử dụng đất phải thể hiện:

• Thông tin người sử dụng đất và giấy tờ nhân thân hoặc pháp nhân.
• Số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, địa chỉ và thông tin giấy chứng nhận của thửa gốc.
• Diện tích, loại đất dự kiến của từng thửa sau khi tách.
• Phương án tách đồng thời với hợp thửa, nếu có.
• Lý do tách thửa.
• Danh mục giấy tờ kèm theo.
• Đề nghị cấp giấy chứng nhận và ghi rõ việc có hay không thay đổi người sử dụng đất.

Kê sai loại đất, số tờ, số thửa hoặc nhầm diện tích trên giấy chứng nhận với diện tích đo hiện trạng có thể làm hồ sơ phải chỉnh sửa.

Mẫu 29 có phải bản vẽ tự phác?

Không nên hiểu Mẫu 29 là sơ đồ người dân tự vẽ để thay hồ sơ kỹ thuật. Mẫu này thể hiện thửa gốc, người sử dụng, tình trạng ranh giới và hiện trạng, phương án thửa sau tách, kích thước cạnh, diện tích và thông tin xác nhận. Điều 34 xác định bản vẽ được lập bởi Văn phòng Đăng ký đất đai, chi nhánh hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép.

Trước khi thuê đo, nên tra cứu sơ bộ trên bản đồ quy hoạch Khánh Hòa, kiểm tra chỉ giới, hành lang và mức diện tích tối thiểu. Công cụ bản đồ chỉ hỗ trợ đối chiếu ban đầu, không thay thế văn bản quy hoạch có hiệu lực hoặc xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Đo một phương án không đủ điều kiện chỉ làm phát sinh thêm chi phí.

Nộp hồ sơ ở đâu?

Người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ tại:

• Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh; hoặc
• Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã.

Quy định chung của Quyết định 54/2026 còn cho phép tiếp nhận trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính công ích và trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia khi thủ tục tương ứng được cung cấp trực tuyến.

Khi tiếp nhận, cơ quan phải kiểm tra thành phần hồ sơ và cấp giấy tiếp nhận, hẹn trả kết quả. Hồ sơ chưa đầy đủ được trả kèm phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện; hồ sơ đầy đủ được chuyển tới Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc chi nhánh để xử lý.

Quy trình giải quyết từng bước

Bước 1: Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận kiểm tra số lượng và thành phần giấy tờ, lập giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả. Đây mới là kiểm tra đầu vào, chưa phải kết luận thửa đất đủ điều kiện tách.

Bước 2: Kiểm tra pháp lý và kỹ thuật thửa đất

Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc chi nhánh kiểm tra:

• Thông tin người sử dụng đất.
• Ranh giới và diện tích.
• Loại đất.
• Hồ sơ lưu trữ và dữ liệu địa chính.
• Điều kiện tách thửa, hợp thửa theo pháp luật và quy định địa phương.

Nếu không đủ điều kiện, trong 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan xử lý trả hồ sơ và thông báo rõ lý do.

Bước 3: Xác nhận phương án tách thửa

Nếu diện tích trên bản vẽ phù hợp với giấy chứng nhận, hoặc có chênh lệch nhưng nằm trong giới hạn sai số cho phép khi đo đạc, trong 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc chi nhánh:

• Xác nhận đủ điều kiện và thông tin thửa đất vào đơn.
• Xác nhận vào bản vẽ, trừ trường hợp bản vẽ do chính cơ quan này lập.

Nếu tách thửa để chuyển quyền sử dụng các thửa sau tách, cơ quan trả bản vẽ cho người sử dụng đất để thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Thời gian đăng ký biến động này không tính trong mốc xác nhận nêu trên.

Bước 4: Chỉnh lý dữ liệu và cấp giấy chứng nhận

• Nếu tách hoặc hợp thửa không làm thay đổi người sử dụng đất, cơ quan chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời cấp giấy chứng nhận cho các thửa sau tách hoặc hợp.
• Với trường hợp khác thuộc thẩm quyền cấp giấy của cơ quan xử lý, người sử dụng đất được thông báo thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
• Nếu không thuộc thẩm quyền cấp giấy, hồ sơ được trả kèm thông báo lý do để người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.

Thông tin chính thức của thửa sau tách chỉ được xác lập và chỉnh lý trên bản đồ địa chính sau khi đăng ký biến động và được cấp giấy chứng nhận. Nói cách khác, một bản vẽ đã được xác nhận chưa tự động biến phần đất dự kiến thành một thửa pháp lý hoàn chỉnh để giao dịch.

Thời gian tách thửa: hiểu đúng mốc 10 ngày

Tổng thời gian thực hiện thủ tục tách hoặc hợp thửa theo Điều 34 là:

• 10 ngày làm việc trong trường hợp thông thường.
• Cộng thêm 10 ngày làm việc nếu thực hiện tại xã miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn theo quy định hiện hành.

Mốc này không bao gồm:

• Thời gian người sử dụng đất bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
• Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Thời gian cơ quan thuế xác định, thông báo và xác nhận hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
• Thời gian xử lý vi phạm đất đai, trưng cầu giám định, niêm yết hoặc các công việc phát sinh thuộc nhóm bị loại trừ theo Điều 3 Quyết định 54/2026.
• Thời gian thực hiện một thủ tục đăng ký biến động riêng khi có chuyển quyền các thửa đất sau tách.

Vì vậy, “10 ngày làm việc” là thời gian xử lý hành chính khi hồ sơ đã đủ và không vướng công việc bị loại trừ, không phải cam kết rằng từ ngày đi đo đến ngày cầm mọi giấy chứng nhận mới chỉ mất đúng 10 ngày.

Hồ sơ nộp trước ngày 17/7/2026 xử lý thế nào?

Quyết định 54/2026 có điều khoản chuyển tiếp: trường hợp đã được tiếp nhận và đang giải quyết trước ngày văn bản có hiệu lực thì cơ quan có thẩm quyền tiếp tục thực hiện theo pháp luật và các quyết định của UBND tỉnh ban hành trước ngày 17/7/2026.

Chi phí tách thửa gồm những khoản nào?

Quyết định 54/2026 không ấn định một mức tiền “trọn gói” cho mọi hồ sơ. Người sử dụng đất có thể tham khảo bảng giá đất Khánh Hòa 2026 để hiểu một trong các căn cứ hành chính liên quan, nhưng bảng giá đất không tự xác định toàn bộ số tiền phải nộp của hồ sơ. Tùy trường hợp, người sử dụng đất có thể phải chi trả:

• Chi phí đo đạc, lập bản vẽ hoặc trích đo địa chính.
• Phí, lệ phí thẩm định và cấp giấy chứng nhận theo quy định đang áp dụng.
• Chi phí công chứng, chứng thực nếu tách thửa gắn với chuyển nhượng, tặng cho hoặc phân chia quyền.
• Thuế, lệ phí trước bạ và nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao dịch, nếu phát sinh.
• Tiền sử dụng đất hoặc nghĩa vụ tài chính khác nếu hồ sơ đi kèm chuyển mục đích, xử lý nợ hoặc nội dung khác.
• Phí dịch vụ bưu chính, nếu lựa chọn nhận kết quả qua bưu điện.

Không nên lấy báo giá của một hồ sơ để áp cho mọi thửa đất. Chi phí đo có thể khác nhau theo diện tích, số thửa dự kiến, hiện trạng mốc giới, mức độ phức tạp và đơn vị cung cấp dịch vụ; nghĩa vụ tài chính lại phụ thuộc bản chất giao dịch.

Bốn ví dụ để tự kiểm tra phương án

Ví dụ 1: Đất ở đô thị Khánh Hòa cũ, đường quy hoạch 12 m

Thửa đất rộng 80 m² dự kiến chia thành hai thửa 40 m². Về diện tích, mỗi thửa vượt mức 36 m² áp dụng cho đường có chỉ giới từ 10 m đến dưới 19 m. Tuy nhiên, mỗi thửa còn phải có mặt tiền và chiều sâu từ 4 m, có lối đi hợp lệ, không vướng hành lang hoặc thu hồi và đáp ứng các điều kiện chung.

Kết luận: có thể đạt bước kiểm tra diện tích, chưa đủ để kết luận chắc chắn được tách.

Ví dụ 2: Đất ở đô thị Khánh Hòa cũ, đường quy hoạch từ 19 m

Thửa đất 80 m² dự kiến chia 40 m² + 40 m². Mỗi phần nhỏ hơn mức 45 m², nên phương án không đạt diện tích tối thiểu, dù tổng diện tích thửa gốc lớn và mặt tiền có thể rộng.

Kết luận: không đạt theo phương án chia này.

Ví dụ 3: Đất ở đô thị thuộc Ninh Thuận cũ

Thửa 80 m² dự kiến chia 40 m² + 40 m². Diện tích có thể vừa đủ theo Quyết định 84/2024, nhưng mỗi thửa phải có kích thước cạnh từ 3,5 m và tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý hoặc có lối đi kết nối hợp lệ. Phần làm lối đi và chỉ giới phải được trừ trước khi kiểm tra 40 m².

Kết luận: chỉ đủ diện tích danh nghĩa chưa chắc đủ diện tích pháp lý sau khi trừ phần hạn chế.

Ví dụ 4: Đất trồng cây hằng năm ở Khánh Hòa cũ

Thửa 1.000 m² dự kiến chia thành hai thửa 500 m². Phương án đạt đúng mức diện tích tối thiểu. Cơ quan vẫn phải kiểm tra quy hoạch, thời hạn sử dụng, tranh chấp, lối đi và ranh giới đo đạc.

Kết luận: đạt ngưỡng diện tích nhưng vẫn cần thẩm định toàn bộ điều kiện.

Bảy lý do hồ sơ dễ phải làm lại

• ❌ Dùng sai bảng diện tích sau sáp nhập. Đất thuộc Ninh Thuận cũ nhưng lại áp dụng Quyết định 29/2024 của Khánh Hòa cũ, hoặc ngược lại.
• ❌ Tính diện tích trước khi trừ chỉ giới, hành lang hoặc lối đi. Con số trên giấy chứng nhận không phải lúc nào cũng là diện tích được dùng để kiểm tra ngưỡng tách.
• ❌ Chỉ kiểm tra thửa mới mà quên phần còn lại. Cả hai phía của đường tách đều phải đáp ứng điều kiện.
• ❌ Nhìn bề rộng mặt đường hiện trạng thay cho chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch.
• ❌ Tự phác sơ đồ và coi đó là Bản vẽ Mẫu 29 hợp lệ.
• ❌ Nhầm xác nhận bản vẽ với hoàn tất tách thửa. Thửa mới chỉ có thông tin pháp lý chính thức sau đăng ký biến động, chỉnh lý và cấp giấy.
• ❌ Tính “10 ngày” từ lúc bắt đầu đo hoặc từ lần nộp hồ sơ chưa đầy đủ. Thời gian bổ sung giấy tờ, nộp tiền và xử lý thuế không được tính vào mốc giải quyết.

Checklist trước khi thuê đo và nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nên chuẩn bị một phiếu kiểm tra ngắn:

• ✅ Xác định thửa đất thuộc địa bàn Khánh Hòa cũ hay Ninh Thuận cũ.
• ✅ Đối chiếu đúng loại đất và thời hạn sử dụng trên giấy chứng nhận.
• ✅ Kiểm tra tranh chấp, kê biên, biện pháp ngăn chặn và tình trạng thế chấp.
• ✅ Kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thông báo hoặc quyết định thu hồi.
• ✅ Xác định chỉ giới đường đỏ, hành lang công trình, thủy lợi và phần phải dành làm lối đi.
• ✅ Tính lại diện tích, mặt tiền, chiều sâu hoặc kích thước cạnh của từng thửa mới và thửa còn lại.
• ✅ Làm việc với Văn phòng Đăng ký đất đai, chi nhánh hoặc đơn vị đo đạc đủ giấy phép về phương án Mẫu 29.
• ✅ Chuẩn bị Mẫu 28, giấy chứng nhận và giấy tờ ủy quyền, thừa kế hoặc văn bản chuyên ngành nếu có.
• ✅ Nếu tách để bán, tặng cho hoặc chia thừa kế, xác định thêm thủ tục đăng ký biến động và nghĩa vụ tài chính sau bước tách.

Câu hỏi thường gặp

Quyết định 54/2026/QĐ-UBND Khánh Hòa có thật không?

Có. Văn bản số 54/2026/QĐ-UBND được UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành ngày 17/7/2026, quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn tỉnh và có hiệu lực từ cùng ngày. Bản PDF được đối chiếu ngày 26/7/2026 thể hiện đủ số hiệu, ngày ban hành, ngày hiệu lực, chữ ký của Phó Chủ tịch Trần Hòa Nam và dấu của UBND tỉnh; Điều 34 quy định riêng về tách thửa, hợp thửa. Khi Công báo điện tử Khánh Hòa hoàn tất đăng tải và lập chỉ mục, người đọc nên tiếp tục đối chiếu bản trên Công báo để kiểm tra cập nhật hoặc đính chính nếu có.

Hồ sơ tách thửa dùng Mẫu 01/ĐK hay Mẫu 28?

Đối với thủ tục theo Quyết định 54/2026 của Khánh Hòa từ ngày 17/7/2026, đơn đề nghị tách hoặc hợp thửa sử dụng Mẫu số 28; bản vẽ sử dụng Mẫu số 29 trong phụ lục kèm quyết định.

Đất không có lối đi có tách được không?

Thửa sau tách phải có lối đi và kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Nếu phương án phải dành đất làm lối đi, phần còn lại sau khi trừ lối đi vẫn phải đủ diện tích, kích thước theo quy định.

Có phải mọi hồ sơ đều được giải quyết trong 10 ngày?

Không. Mốc 10 ngày làm việc áp dụng cho thủ tục tách hoặc hợp thửa theo Điều 34, nhưng không tính thời gian bổ sung hồ sơ, thực hiện nghĩa vụ tài chính, cơ quan thuế xử lý và một số thời gian bị loại trừ khác. Hồ sơ tại vùng miền núi, hải đảo, khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn còn được cộng thêm 10 ngày làm việc.

Tách thửa để bán có hoàn tất luôn việc sang tên không?

Không. Nếu tách để chuyển quyền các thửa sau tách, thủ tục đăng ký biến động và chuyển quyền là bước pháp lý tiếp theo. Thời gian của thủ tục này không mặc nhiên nằm trọn trong mốc xác nhận phương án tách.

Thửa đất đủ diện tích nhưng mặt tiền thiếu có được tách không?

Thông thường là không đạt điều kiện kích thước. Riêng tại địa bàn Khánh Hòa cũ, trường hợp thửa có nhiều cạnh, hình dạng đặc biệt, đủ diện tích nhưng thiếu kích thước cạnh hoặc có tính chất phức tạp sẽ được báo cáo để xem xét cụ thể. Đây là cơ chế xem xét, không phải quyền đương nhiên được chấp thuận.

Đất có phần nhỏ hơn diện tích tối thiểu có giải pháp nào?

Luật cho phép xem xét tách đồng thời với hợp thửa phần đó vào thửa đất liền kề, với điều kiện thửa mới sau hợp đáp ứng diện tích và các điều kiện liên quan.

Kết luận

Thay đổi từ ngày 17/7/2026 chủ yếu nằm ở trình tự, hồ sơ và biểu mẫu: Mẫu 28, Mẫu 29, nơi tiếp nhận tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, cơ chế kiểm tra và mốc xử lý theo Quyết định 54/2026/QĐ-UBND.

Diện tích tối thiểu lại là một lớp quy định khác. Sau sáp nhập, người dân phải xác định đúng địa bàn lịch sử của thửa đất trước khi dùng bảng diện tích: Quyết định 29/2024 cho Khánh Hòa cũ và Quyết định 84/2024 cho Ninh Thuận cũ, trong thời gian chưa có quy định thống nhất thay thế.

Cách an toàn nhất không phải bắt đầu bằng câu hỏi “đất bao nhiêu mét vuông thì tách được?”, mà là kiểm tra theo thứ tự: địa bàn áp dụng → loại đất → quy hoạch, thu hồi → diện tích sau khi trừ hành lang và lối đi → kích thước từng thửa → hồ sơ kỹ thuật.

Nếu cần kiểm tra sơ bộ một thửa đất, anh/chị nên chuẩn bị số tờ, số thửa, diện tích, loại đất, vị trí, bề rộng hoặc chỉ giới đường, mục đích tách và ảnh giấy chứng nhận đã che thông tin nhạy cảm. Kết luận cuối cùng vẫn thuộc cơ quan đăng ký đất đai sau khi đối chiếu hồ sơ và đo đạc thực tế. Anh chị đang cân nhắc tách thửa tại Nha Trang, Cam Ranh, Cam Lâm, Diên Khánh hay các khu vực khác của Khánh Hòa và muốn được hỗ trợ đối chiếu trước các điều kiện trên? Nhắn Zalo 0906 116 559 — NhaTrangLand ở ngay tại địa bàn.

Lưu ý pháp lý: Bài viết là nội dung phân tích, phổ biến thông tin tại thời điểm cập nhật, không thay thế văn bản gốc hoặc kết luận của cơ quan có thẩm quyền đối với một thửa đất cụ thể. Văn bản địa phương có thể được sửa đổi hoặc thay thế; cần kiểm tra hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ.

Nếu cần rà sơ bộ phương án trước khi thuê đo, anh/chị có thể nhắn Zalo NhaTrangLand kèm số tờ, số thửa, vị trí và ảnh giấy chứng nhận đã che thông tin nhạy cảm.

Nguồn đối chiếu

• Quyết định 54/2026/QĐ-UBND – bản toàn văn có chữ ký, dấu và phụ lục
• Trang giới thiệu và tải Quyết định 54/2026/QĐ-UBND
• Toàn văn Luật Đất đai 2024 trên Báo Điện tử Chính phủ
• Công báo Khánh Hòa giới thiệu Quyết định 29/2024/QĐ-UBND
• Toàn văn Quyết định 29/2024/QĐ-UBND trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật
• Quyết định 84/2024/QĐ-UBND – PDF trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật
• Toàn văn Quyết định 84/2024/QĐ-UBND
• Nghị quyết 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh
• Văn bản hợp nhất 54/VBHN-VPQH về Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật
• Giải đáp của Cục Quản lý đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chuyển tiếp sau Nghị quyết 254/2025/QH15