Tách thửa đất Khánh Hòa 2026 tốn bao nhiêu, mất bao lâu: ví dụ 200 m²

Tóm Tắt Nhanh: Tách một thửa đất ở Khánh Hòa năm 2026 có ba nhóm chi phí: tiền đo vẽ trả cho đơn vị đo đạc (giá dịch vụ, phải hỏi báo giá), phí thẩm định và lệ phí cấp sổ nộp cho Nhà nước theo Nghị quyết 03/2025/NQ-HĐND (vài trăm nghìn đồng cho mỗi sổ mới), và các khoản chỉ phát sinh nếu anh chị bán phần đất vừa tách — thuế thu nhập cá nhân 2%, lệ phí trước bạ 0,5% bên mua chịu, phí công chứng. Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa theo Quyết định 54/2026/QĐ-UBND là 10 ngày làm việc, nhưng tính cả đo vẽ, bổ sung hồ sơ và nộp thuế thì nên dự trù 4–8 tuần. Số liệu trong bài là minh họa theo biểu phí đọc ngày 23/10/2026, không thay cho báo giá và thông báo thuế của từng hồ sơ.

Ví dụ dùng xuyên suốt bài

Anh chị có một thửa đất ở nông thôn 200 m² ở xã Diên An cũ (nay thuộc xã Diên Khánh), mặt tiền 10 m, sâu 20 m, đã có sổ, không tranh chấp, không nằm trong chỉ giới đường hay hành lang công trình. Anh chị muốn tách làm hai thửa 100 m² (mặt tiền 5 m × sâu 20 m): một thửa giữ lại, một thửa bán.

Nói rõ "xã cũ" vì Quyết định 29/2024/QĐ-UBND ban hành trước sáp nhập và phân biệt đô thị – nông thôn theo địa giới cũ: xã Diên Khánh mới gồm cả thị trấn Diên Khánh cũ, thửa nằm trong thị trấn cũ áp bảng đất ở đô thị (36 hoặc 45 m² theo bề rộng chỉ giới đường đỏ), không áp bảng nông thôn dưới đây.

Trước khi tính tiền, kiểm tra điều kiện tách đã. Theo Quyết định 29/2024/QĐ-UBND (địa bàn Khánh Hòa cũ), đất ở nông thôn tách thửa phải đạt tối thiểu 50 m² nếu tiếp giáp đường từ cấp xã trở lên, còn lại 60 m²; cạnh tối thiểu 5 m. Hai thửa 100 m², cạnh 5 m trong ví dụ đều đạt. Nếu mặt tiền chỉ 8 m thì mỗi thửa còn 4 m — không đạt, và đo vẽ xong cũng bị trả hồ sơ. Chi tiết bảng diện tích và hồ sơ xem ở bài tách thửa Khánh Hòa từ 17/7/2026; bài này không chép lại.

Khoản 1 — Đo đạc, lập bản vẽ tách thửa (trả cho đơn vị đo)

Đây là khoản lớn nhất trong phần tách thửa và cũng là khoản không có biểu giá của tỉnh để tra. Bản vẽ theo Mẫu 29 phải do đơn vị có chức năng đo đạc lập. Giá là giá dịch vụ, thay đổi theo diện tích, số thửa sau tách, đất có nhà hay chưa, và đi lại xa gần.

Cách làm đúng: hỏi ít nhất hai báo giá, yêu cầu ghi rõ gồm những gì (đo hiện trạng, lập bản vẽ, chỉnh lý, số lần đi thực địa) và thời gian giao bản vẽ. Chỉ ký khi báo giá ghi đủ các mục đó; con số cụ thể cho thửa 200 m² tách hai lấy theo báo giá anh chị nhận được, bài này không đưa số để tránh anh chị lấy làm mốc trả giá.

Hai điểm hay bị bỏ qua:

• Đo một phương án không đủ điều kiện (ví dụ cạnh 4 m) vẫn mất tiền đo. Vì thế kiểm tra diện tích tối thiểu và chỉ giới trước, có thể xem nhanh trên bản đồ quy hoạch rồi đối chiếu văn bản.

• Nếu đất có nhà, đơn vị đo thường tính thêm phần đo tài sản gắn liền với đất.

Khoản 2 — Phí thẩm định và lệ phí cấp sổ (nộp cho Nhà nước)

Tách thửa là thủ tục đăng ký biến động; mỗi thửa mới được cấp một Giấy chứng nhận mới. Mức thu theo Phụ lục Nghị quyết 03/2025/NQ-HĐND của HĐND tỉnh Khánh Hòa, áp dụng từ 15/8/2025 cho cả địa bàn Khánh Hòa cũ và Ninh Thuận cũ:

Nếu trên đất đã có nhà và sổ ghi cả nhà, dòng áp dụng là "chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất": phí thẩm định 150.000 đ trực tiếp / 30.000 đ trực tuyến, lệ phí 40.000 đ / 32.000 đ.

Trong ví dụ (đất trống, hai sổ mới, nộp trực tiếp): phí thẩm định 2 × 150.000 = 300.000 đ, lệ phí 2 × 20.000 = 40.000 đ. Nộp trực tuyến qua cổng dịch vụ công thì còn 2 × 50.000 + 2 × 16.000 = 132.000 đ. Theo Điều 2 Nghị quyết 03/2025: miễn phí, lệ phí cho người có công với cách mạng, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số cư trú tại xã đặc biệt khó khăn và người khuyết tật; trẻ em và người cao tuổi được giảm 20%.

Lưu ý: cách tính "mỗi sổ mới một hồ sơ" là cách đọc thông thường của biểu phí; số hồ sơ thực tế do nơi tiếp nhận xác định khi anh chị nộp. Biên lai sẽ ghi đúng số tiền.

Khoản 3 — Chỉ phát sinh khi bán phần đất vừa tách

Nếu anh chị tách để chia cho con hoặc giữ lại cả hai thửa thì dừng ở khoản 2. Nếu bán thửa 100 m² tách ra, thêm ba khoản:

• Thuế thu nhập cá nhân của bên bán: 2% giá chuyển nhượng (Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC). Giá tính thuế là giá trong hợp đồng; nếu hợp đồng ghi thấp hơn giá đất trong bảng giá của tỉnh thì cơ quan thuế tính theo bảng giá. Bán cho cha mẹ, con, vợ chồng, anh chị em ruột được miễn, nhưng phải chứng minh quan hệ.

• Lệ phí trước bạ của bên mua: 0,5% trên giá tính lệ phí trước bạ (Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP). Với đất, giá tính là giá đất trong bảng giá của tỉnh nhân diện tích, trừ khi giá hợp đồng cao hơn.

• Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tính theo giá trị hợp đồng theo biểu của Thông tư 257/2016/TT-BTC, cộng thù lao soạn thảo của văn phòng công chứng.

Công thức áp vào ví dụ (anh chị tự điền số):

• Thuế TNCN = 2% × giá bán thửa 100 m² (không thấp hơn giá đất bảng giá × 100 m²).

• Lệ phí trước bạ = 0,5% × (giá đất ở theo bảng giá tại tuyến đường của thửa × 100 m²), nếu giá hợp đồng không cao hơn.

Giá đất bảng giá cho từng tuyến đường tra tại bảng giá đất Khánh Hòa 2026 (gõ tên đường hoặc xã để lọc; trang khu Diên Khánh của công cụ chỉ liệt kê thị trấn cũ, chưa có các xã). Trang ghi rõ kỳ và giới hạn số hóa. Số dùng để nộp thuế lấy theo thông báo của cơ quan thuế, không lấy theo trang web.

Thời gian: 10 ngày làm việc là của bước nào

Điều 34 Quyết định 54/2026/QĐ-UBND quy định thời gian giải quyết thủ tục tách thửa, hợp thửa là 10 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ (địa bàn miền núi, hải đảo, vùng khó khăn cộng thêm 10 ngày). Mốc này không gồm các bước dưới đây; chỉ dòng "10 ngày làm việc" là theo văn bản, các dòng khác là ước lượng từ kinh nghiệm làm hồ sơ, không phải quy định:

Cộng lại, một ca tách hai bán một như ví dụ nên dự trù 4–8 tuần từ lúc gọi đơn vị đo đến khi bên mua cầm sổ; ca chỉ tách không bán, hồ sơ sạch, khoảng 3–4 tuần. Hai con số này là ước lượng của người làm nghề, không có văn bản nào quy định; hồ sơ bị yêu cầu bổ sung hoặc đo lại sẽ kéo dài hơn.

Bảng tổng hợp ví dụ 200 m² Diên Khánh, tách hai, bán một

Số minh họa theo biểu phí đọc ngày 23/10/2026. Đi làm thật, anh chị lấy số theo biên lai và thông báo thuế.

Hồ sơ cần có

Đơn theo Mẫu 28, bản vẽ Mẫu 29, bản gốc Giấy chứng nhận, giấy tờ tùy thân; nếu tách để chuyển nhượng thì thêm hợp đồng công chứng và tờ khai thuế, lệ phí trước bạ. Danh mục đầy đủ và nơi nộp theo Quyết định 54/2026 xem ở bài cẩm nang tách thửa. Nếu đất ở Diên Khánh và anh chị đang cân nhắc bán phần tách, giỏ tin khu vực ở mua bán nhà đất Diên Khánh cho thấy mặt bằng giá rao hiện tại — là giá chào, không phải giá giao dịch.

Câu hỏi thường gặp

Tách thửa có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Không, nếu đất đã là đất ở và chỉ tách thửa. Tiền sử dụng đất chỉ phát sinh khi chuyển mục đích (ví dụ từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở) — đó là việc khác, chi phí khác.

Nộp trực tuyến có rẻ hơn thật không?

Có, theo biểu phí Nghị quyết 03/2025: phí thẩm định 50.000 đ thay vì 150.000 đ mỗi hồ sơ. Nhưng bản vẽ và sổ gốc vẫn phải nộp bản giấy theo hướng dẫn của nơi tiếp nhận.

Thửa 200 m² tách ba được không?

Mỗi thửa còn khoảng 66 m², đạt mức 60 m² ở khu vực còn lại, nhưng mặt tiền 10 m chia ba chỉ còn 3,3 m — không đạt cạnh tối thiểu 5 m. Không tách được theo cách chia dọc; phải xem lại hình dáng thửa.

Đất ở Ninh Thuận cũ áp dụng giống vậy không?

Phí và lệ phí theo Nghị quyết 03/2025 áp dụng chung toàn tỉnh mới. Diện tích tối thiểu thì theo Quyết định 84/2024/QĐ-UBND của Ninh Thuận cũ (đất ở nông thôn 80 m², cạnh 5 m), khác với bảng Khánh Hòa cũ.