Hướng dẫn tự tính giá đất theo bảng giá đất Khánh Hòa 2026: xác định vị trí 1-5 theo độ rộng hẻm, các hệ số điều chỉnh (0,9 - Kmđ - lớp chiều sâu) và 3 ví dụ tính bằng số thật tuyến Dã Tượng.
Nội dung bài viết
Cập nhật lần cuối: 10/07/2026 — theo Nghị quyết 15/2025/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân tỉnh Khánh Hòa, áp dụng từ 1/1/2026.
Bảng giá đất là căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, và là một tham chiếu khi bồi thường. Nhưng con số trong bảng chỉ là giá vị trí 1 (mặt tiền) — thửa đất trong hẻm phải xác định đúng vị trí và áp thêm hệ số. Bài này hướng dẫn tự tính từng bước theo đúng quy định của nghị quyết, kèm ví dụ bằng số thật.
Bước 1 — Tra giá tuyến đường của thửa đất
Dùng công cụ tra cứu bảng giá đất Khánh Hòa 2026 của NhaTrangLand (dữ liệu trích từ cổng Cơ sở dữ liệu giá của tỉnh): gõ tên đường, chọn đúng đoạn (cùng một đường, mỗi đoạn một giá). Kết quả cho giá 5 vị trí VT1–VT5, đơn vị đồng/m². Có thể xem nhanh theo khu tại các trang giá đất trung tâm Nha Trang, Diên Khánh, Cam Hải Đông (Bãi Dài)…
Bước 2 — Xác định vị trí (VT) của thửa đất
Với đất ở đô thị, nghị quyết chia mỗi đường phố thành 5 vị trí theo độ rộng hẻm:
| Vị trí | Định nghĩa (đường phố tiêu chuẩn) |
|---|---|
| VT1 | Thửa tiếp giáp mặt đường phố |
| VT2 | Trong hẻm rộng từ 6 m trở lên |
| VT3 | Hẻm rộng từ 3,5 m đến dưới 6 m |
| VT4 | Hẻm rộng từ 2 m đến dưới 3,5 m |
| VT5 | Hẻm dưới 2 m hoặc vị trí còn lại kém hơn VT4 |
Lưu ý quan trọng khi đo: độ rộng hẻm lấy tại mặt cắt hẹp nhất trên đường đi từ đầu hẻm đến thửa đất (giữa hai bờ tường, bờ rào, trụ điện đối diện — tính cả vỉa hè và cống có đan đậy). Đường phố hiện trạng hẹp có quy tắc riêng: đường rộng 4–6 m chỉ còn VT2–VT4; đường 2–4 m chỉ còn VT2–VT3; đường từ 2 m trở xuống thì mọi nhánh đều tính VT2.
Với đất nông thôn: trong xã chia 2 khu vực (khu trung tâm xã và phần còn lại), mỗi khu vực 3 vị trí theo độ rộng đường (từ 6 m trở lên là VT1; 3,5 đến dưới 6 m là VT2; còn lại VT3). Thửa ven trục giao thông chính (quốc lộ, tỉnh lộ…): tiếp giáp trục là VT1; hẻm nhánh rộng từ 3,5 m và cách trục dưới 100 m tính 50% giá VT1; hẻm nhánh dưới 3,5 m tính 30% giá VT1. Trong khu đô thị mới, khu quy hoạch dân cư: 4 vị trí theo độ rộng đường nội bộ (từ 8 m; 5–dưới 8 m; 3–dưới 5 m; còn lại).
Bước 3 — Áp các hệ số điều chỉnh
| Trường hợp | Hệ số |
|---|---|
| Thửa VT2–VT5 cách đường phố chính hơn 200 m | × 0,9 |
| Hẻm chưa trải nhựa/bê tông (đường đất, VT2–VT5) | × 0,9 |
| Thửa VT1 có mặt tiền hẹp so với chiều sâu: hệ số mặt đường Kmđ = rộng ÷ sâu dưới 0,25 | Phần diện tích vượt tỷ lệ tính × 0,9 |
| Thửa ven trục chính có chiều sâu lớn (đất ở): lớp 0–30 m | 100% giá bảng |
| … lớp trên 30–60 m / trên 60–100 m / trên 100 m | × 0,6 / × 0,4 / × 0,3 |
Nguyên tắc chung của nghị quyết: nếu một thửa có thể xác định theo nhiều cách cho ra giá khác nhau thì áp cách cho mức giá cao nhất.
Bước 4 — Loại đất khác suy từ giá đất ở
- Đất thương mại, dịch vụ = 80% giá đất ở cùng vị trí;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (ngoài thương mại dịch vụ) = 60% giá đất ở cùng vị trí;
- Đất nông nghiệp có bảng riêng — tại các phường Nha Trang, Bắc và Nam Nha Trang là mức đơn 108.000 đồng/m²; các xã có bảng theo thôn và vị trí.
Ví dụ tính từng bước (số thật từ bảng giá 2026)
Lấy tuyến Dã Tượng, trung tâm Nha Trang (đoạn Trần Phú — Võ Thị Sáu). Bảng giá 2026 của đoạn này: VT1 = 34.452.000 · VT2 = 14.976.000 · VT3 = 12.480.000 · VT4 = 6.240.000 · VT5 = 3.120.000 đồng/m² (con số đã đối chiếu khớp với công báo bản gốc).
Ví dụ 1 — lô trong hẻm
Lô 80 m² nằm trong hẻm bê tông rộng 4 m của Dã Tượng, cách mặt đường 150 m. Hẻm 4 m thuộc khoảng 3,5–dưới 6 m → VT3. Cách đường 150 m (chưa quá 200 m) → không nhân 0,9. Giá đất tính theo bảng: 12.480.000 × 80 = 998,4 triệu đồng.
Ví dụ 2 — cùng lô nhưng hẻm đất, sâu hơn 200 m
Nếu hẻm chưa đổ bê tông và thửa cách mặt đường 230 m: áp cả hai hệ số 0,9 × 0,9 = 0,81. Giá: 12.480.000 × 0,81 × 80 ≈ 808,7 triệu đồng.
Ví dụ 3 — lô mặt tiền nhưng "ống" sâu
Lô mặt tiền Dã Tượng rộng 5 m, sâu 25 m (125 m²). Hệ số mặt đường Kmđ = 5 ÷ 25 = 0,2 < 0,25 → phần diện tích tương ứng tỷ lệ 0,25 (5 m mặt tiền × 20 m sâu = 100 m²) tính đủ 100%: 34.452.000 × 100. Phần 25 m² còn lại nhân 0,9: 34.452.000 × 0,9 × 25. Tổng ≈ 3,445 tỷ + 775 triệu = khoảng 4,22 tỷ đồng.
Câu hỏi thường gặp
Giá tính ra có phải là giá mua bán không?
Không. Đây là giá nhà nước dùng cho nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất) và tham chiếu. Giá giao dịch thị trường thường cao hơn, tùy khu vực. Xem phân tích giá rao thật tại các bài bán đất theo phường của chúng tôi.
Tiền bồi thường có tính đúng bằng bảng giá này không?
Không hẳn — bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tính theo giá đất cụ thể được duyệt cho từng dự án (Luật Đất đai 2024); bảng giá là một căn cứ đầu vào. Ví dụ các dự án lớn đang triển khai như đường sắt tốc độ cao qua Khánh Hòa đều có phương án bồi thường riêng từng khu vực.
Hẻm nhà tôi chỗ rộng chỗ hẹp thì đo thế nào?
Lấy mặt cắt hẹp nhất trên đường từ đầu hẻm vào đến thửa đất — nên một hẻm đầu rộng 6 m nhưng có đoạn thắt 3 m thì vẫn tính theo 3 m (VT4).
Muốn chắc chắn 100% thì đối chiếu ở đâu?
Tải toàn văn Nghị quyết 15/2025/NQ-HĐND (bản gốc, có cả phần quy định vị trí và hệ số) ngay trong trang công cụ bảng giá đất, hoặc liên hệ cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Nguồn: Nghị quyết 15/2025/NQ-HĐND ngày 18/12/2025 của Hội đồng nhân dân tỉnh Khánh Hòa (bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026) — văn bản quy phạm pháp luật không thuộc phạm vi bảo hộ quyền tác giả (Điều 15 Luật Sở hữu trí tuệ), trích dẫn có ghi nguồn. Thông tin cập nhật đến ngày 10/07/2026, chỉ nhằm mục đích hướng dẫn tra cứu, không phải tư vấn pháp lý; các trường hợp cụ thể nên xác nhận với cơ quan có thẩm quyền. Liên hệ 0906 116 559 nếu cần hỗ trợ kiểm tra một thửa cụ thể.