Bãi Dài Sắp Đón Chào Một Khu Đô Thị Mới: Đề Xuất Khu Đô Thị Sinh Thái Bắc Cam Ranh 148 Héc Ta, Vốn Dự Kiến 15.000 Tỷ Đồng

NhaTrangLand — Theo văn bản số 7465/STC-ĐTNNS ngày 08/6/2026 của Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa báo cáo UBND tỉnh, Công ty Cổ phần Xuân Cầu Holdings đang đề xuất đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái Bắc Cam Ranh quy mô khoảng 148 héc ta tại Khu 7 – Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh — dải đất mà thị trường quen gọi là Bãi Dài. Tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 15.000 tỷ đồng, tiến độ đề xuất 2026 – 2033.

Lưu ý quan trọng trước khi đọc tiếp: dự án đang ở giai đoạn xin chủ trương đầu tư — nghĩa là chưa được chấp thuận chủ trương, chưa đấu giá quyền sử dụng đất và chưa có chủ đầu tư chính thức. Xuân Cầu Holdings hiện là nhà đầu tư đề xuất; đơn vị thực hiện cuối cùng sẽ được xác định thông qua đấu giá. Mọi lời chào "suất ngoại giao", "giữ chỗ" gắn tên dự án này ở thời điểm hiện tại đều không có cơ sở pháp lý.

Thông tin dự án theo văn bản đề xuất

Toàn bộ thông số trên là đề xuất của nhà đầu tư đang được các sở ngành rà soát; con số cuối cùng chỉ chốt khi có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Hồ sơ chi tiết và các mốc cập nhật được chúng tôi tổng hợp tại trang dự án Khu đô thị sinh thái Bắc Cam Ranh.

Vì sao quy mô giảm từ 258 héc ta xuống 148 héc ta?

Hồ sơ ban đầu đề xuất khoảng 258 héc ta. Qua rà soát, một phần ranh giới chồng lấn với quỹ đất dự kiến dùng để thanh toán hoàn vốn cho dự án BT Hệ thống thu gom và xử lý nước thải Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh — phần chồng lấn hầu hết là các ô đất dịch vụ và ô đất nhà ở. Sau cuộc họp ngày 18/5/2026 do Sở Tài chính chủ trì, nhà đầu tư có công văn số 157/2026/CV-XCH ngày 02/6/2026 điều chỉnh ranh giới còn khoảng 148 héc ta. Sở Tài chính đánh giá việc cắt giảm này là phù hợp với quy hoạch và tránh chồng lấn quỹ đất phục vụ thanh toán hoàn vốn dự án BT.

Điểm đáng chú ý nhất: đất sạch, Nhà nước quản lý từ năm 2010

Khác với nhiều dự án lớn phải mất nhiều năm giải phóng mặt bằng, khu đất đề xuất có nguồn gốc rất "sạch": UBND tỉnh thu hồi từ Quân chủng Hải quân theo Quyết định 518/QĐ-UBND (16/02/2005) và 116/QĐ-UBND (15/01/2010); việc bồi thường tài sản hoàn tất từ tháng 4/2007; đất do Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh quản lý từ năm 2010 đến nay. Hiện trạng là đồi cát, cây tạp, không có dân cư sinh sống.

Với người theo dõi bất động sản Khánh Hòa, đây là khác biệt đáng kể: nếu dự án được chấp thuận và đấu giá thành công, khâu giải phóng mặt bằng — nút thắt kéo dài của phần lớn đại dự án — gần như không phải là rào cản.

Quy hoạch đã "trải thảm" sẵn

Theo văn bản của Sở Tài chính, khu vực đề xuất nằm trọn trong các đồ án quy hoạch đã phê duyệt:

• Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Cam Ranh đến năm 2045 — Quyết định 1899/QĐ-UBND ngày 19/7/2024: định hướng đất hỗn hợp, đất đơn vị ở, đất dịch vụ - công cộng đô thị, cây xanh, giao thông;
• Quy hoạch chung đô thị mới Cam Lâm đến năm 2045 — Quyết định 205/QĐ-TTg ngày 28/02/2024 của Thủ tướng Chính phủ;
• Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu vực 4, phường Bắc Cam Ranh — Quyết định 2278/QĐ-UBND ngày 31/12/2025: đất nhóm nhà ở, khu dịch vụ, văn hóa, y tế, trường trung học phổ thông, trung học cơ sở, tiểu học, mầm non, cây xanh, thể dục thể thao, bãi đỗ xe, giao thông;
• Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Phân khu đô thị ven biển, Đô thị mới Cam Lâm — Quyết định 2222/QĐ-UBND ngày 26/8/2024.

Do phường Bắc Cam Ranh là đô thị loại III (Phụ lục II Quyết định 755/QĐ-UBND ngày 09/3/2026), dự án sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo Điều 17 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Còn bao nhiêu bước nữa mới thành hình?

Sở Tài chính kiến nghị UBND tỉnh thống nhất chủ trương cho phép nhà đầu tư hoàn thiện hồ sơ — tức là mới ở bước đầu tiên của chuỗi thủ tục:

1. Hoàn thiện hồ sơ đề xuất — rà soát ranh giới, quy mô, hiện trạng pháp lý; nghiên cứu điều chỉnh cả tên dự án theo hướng dẫn của UBND phường Bắc Cam Ranh;
2. Xin ý kiến Bộ Quốc phòng và Thủ tướng Chính phủ — một phần diện tích nằm trong vành đai an toàn Căn cứ quân sự Cam Ranh (Quyết định 04/2025/QĐ-TTg ngày 30/9/2025), nên trước khi UBND tỉnh chấp thuận chủ trương phải có ý kiến hai cấp này theo khoản 4 Điều 32 của Quyết định;
3. UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư — Sở Tài chính chủ trì thẩm định hồ sơ;
4. Xây dựng phương án giá đất — Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, căn cứ hai đồ án phân khu 1/2000 đã duyệt;
5. Đấu giá quyền sử dụng đất — khi đó mới xác định chủ đầu tư chính thức và dự án mới có thể triển khai.

Nói cách khác: kể cả trong kịch bản thuận lợi nhất, từ văn bản này đến ngày động thổ còn là chặng đường tính bằng năm.

Bãi Dài đang có gì — và dự án này bổ sung gì?

Dải Bắc bán đảo Cam Ranh hiện chủ yếu là các dự án nghỉ dưỡng bám mặt biển phía Đông trục Nguyễn Tất Thành (ĐT.657I), trong đó có tổ hợp The Arena mà chúng tôi đã phân tích chi tiết. Khu đô thị sinh thái Bắc Cam Ranh — nếu thành hình — nằm ở phía trong: trong phạm vi dự án có tuyến ĐT.655 (Tây Bán Đảo) đi qua và hướng về phía Đông tiếp giáp trục Nguyễn Tất Thành. Đây sẽ là dự án bổ sung chức năng ở và dịch vụ đô thị (nhà ở, trường học các cấp, y tế, văn hóa, thể dục thể thao) cho khu vực vốn gần như thuần du lịch — điều mà quy hoạch phân khu Khu vực 4 phường Bắc Cam Ranh đã định hướng sẵn.

Đáng lưu ý về hạ tầng: nếu dự án thiết kế đường ra vào đấu nối với Nguyễn Tất Thành, nhà đầu tư phải tự bỏ kinh phí làm tuyến đường gom dọc trục qua phạm vi dự án (chủ trương của UBND tỉnh tại Thông báo 141/TB-UBND ngày 12/3/2019) và không được hoàn trả từ ngân sách.

Góc nhìn NhaTrangLand cho người mua đất khu vực

• Tin đề xuất khác tin khởi công. Bài học từ vành ven Vinhomes Cam Ranh vẫn còn nóng: giá kỳ vọng chạy trước pháp lý nhiều năm, người vào sau cùng chịu rủi ro lớn nhất — xem lại phân tích 5 lớp rủi ro đất "ăn theo" dự án lớn.
• Hai mốc đáng theo dõi thật sự: quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND tỉnh, và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất. Trước hai mốc đó, mọi con số về giá bán, phân khu, sản phẩm đều là đồn đoán.
• Giá đất thực tế quanh khu vực: mặt bằng giá rao từng phường của thành phố Cam Ranh cũ — trong đó có phường Bắc Cam Ranh — được cập nhật tại bảng giá Cam Ranh theo phường. Cùng địa bàn phường Bắc Cam Ranh còn có Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh (Vinhomes) đã khởi công 19/12/2025 — hai dự án này khác nhau hoàn toàn về vị trí và giai đoạn.
• Hồ sơ dự án đầy đủ — nguồn gốc đất, quy hoạch, tiến trình pháp lý — được cập nhật theo mốc tại trang dự án Khu đô thị sinh thái Bắc Cam Ranh.

Nguồn: Văn bản số 7465/STC-ĐTNNS ngày 08/6/2026 của Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa báo cáo UBND tỉnh về đề xuất dự án Khu đô thị sinh thái Bắc Cam Ranh của Công ty Cổ phần Xuân Cầu Holdings. Bài viết sẽ được cập nhật khi có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.