Quy Định Tách Thửa, Hợp Thửa Đất Tỉnh Khánh Hòa Mới Nhất (Quyết Định 95/2026/QĐ-UBND): Bảng Diện Tích Tối Thiểu 64 Xã Phường & 5 Điểm Siết Chặt Từ 03/11/2026

Tóm Tắt Nhanh: Ngày 02/11/2026, Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa đã ban hành Quyết định số 95/2026/QĐ-UBND quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa, chính thức có hiệu lực từ ngày 03/11/2026 và thay thế hoàn toàn Quyết định 29/2024/QĐ-UBND (Khánh Hòa trước sáp nhập) cùng Quyết định 84/2024/QĐ-UBND (Ninh Thuận trước sáp nhập). Theo khung mới áp dụng thống nhất trên toàn bộ 64 xã, phường và Đặc khu Trường Sa: (1) Đất ở đô thị (16 phường) chia làm 4 mức diện tích tối thiểu sau trừ lộ giới từ 36 m² đến 45 m² (trong đó đường lộ giới từ 4m đến dưới 19m đều nâng mức tối thiểu từ 36 m² lên 40 m²); (2) Đất ở nông thôn (48 xã) áp mức 60 m² tại 09 xã nhóm 1 và nâng lên 80 m² tại 39 xã nhóm 2, nhóm 3 (mặt tiền và chiều sâu mỗi chiều >= 5m); (3) Đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư hiện hữu được tách từ 200 m² (>= 5m x 5m) khi thỏa đủ 4 điều kiện tiếp giáp nhà ở hiện hữu; và (4) Siết chặt phân lô tự phát tại Điều 9 đối với trường hợp tách từ 05 thửa đất ở trở lên có làm đường/hạ tầng hoặc tách cộng dồn từ 10 thửa trở lên trong 36 tháng (tính cả khi đã sang tên chủ mới).

1. Tổng Quan Pháp Lý Quyết Định 95/2026/QĐ-UBND: Vì Sao Anh/Chị Phải Cập Nhật Ngay Từ 03/11/2026?

Quyết định số 95/2026/QĐ-UBND (ký ngày 02/11/2026, hiệu lực từ 03/11/2026) là văn bản quy phạm pháp luật đầu tiên thống nhất toàn bộ điều kiện, kích thước và diện tích tối thiểu tách thửa, hợp thửa đất trên toàn địa bàn tỉnh Khánh Hòa mới sau khi hợp nhất Khánh Hòa và Ninh Thuận.

Trong suốt hơn 16 tháng qua (từ khi sáp nhập tỉnh ngày 01/07/2025 đến đầu tháng 11/2026), dù thủ tục hành chính đất đai đã được chuẩn hóa theo Quyết định 54/2026/QĐ-UBND ngày 17/07/2026, nhưng khâu xét diện tích tối thiểu vẫn phải áp dụng song song hai văn bản cũ: khu vực Khánh Hòa cũ nhìn theo Quyết định 29/2024/QĐ-UBND, còn khu vực Ninh Thuận cũ nhìn theo Quyết định 84/2024/QĐ-UBND. Sự chênh lệch đó khiến rất nhiều chủ đất và nhà đầu tư lúng túng khi giao dịch giáp ranh hoặc nộp hồ sơ không phụ thuộc địa giới hành chính.

Từ ngày 03/11/2026, toàn bộ "khoảng đệm hai chế độ" đó chính thức khép lại. Làm hồ sơ nhà đất thực tế tại địa phương, đội ngũ Nhatrangland.org khuyên anh/chị đặc biệt lưu ý: văn bản mới không chỉ gộp cơ học hai tỉnh lại, mà đã nâng chuẩn diện tích ở nhiều tuyến đường đô thị từ 36 m² lên 40 m², nâng chuẩn đất ở tại 39 xã nông thôn lên 80 m², đồng thời thiết lập cơ chế truy vết cộng dồn 36 tháng trên Cơ sở dữ liệu đất đai đối với hoạt động tách nhiều nền. Nếu vẫn nhẩm tính theo thói quen cũ năm 2024 – 2025 để mua đất lớn chờ cắt đôi bán lẻ, rủi ro "mua xong không tách được" là hoàn toàn hiện hữu.

Bảng hồ sơ pháp lý chuẩn xác của Quyết định 95/2026/QĐ-UBND

2. Diện Tích & Kích Thước Tối Thiểu Tách Thửa Đất Ở Đô Thị (16 Phường): Điểm Siết Mới Ở Đường 4m – 19m

Tại 16 phường đô thị của tỉnh Khánh Hòa, diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa dao động từ 36 m² đến 45 m², chia làm 04 bậc theo bề rộng chỉ giới đường đỏ (quy hoạch) của tuyến đường giao thông tiếp giáp, với kích thước mặt tiền và chiều sâu tối thiểu từ 3,0 m đến 5,0 m.

Danh sách 16 phường áp dụng khung đất ở tại đô thị (ODT) hiện nay gồm:

• Khu vực Nha Trang (04 phường): Phường Nha Trang, Phường Bắc Nha Trang, Phường Tây Nha Trang, Phường Nam Nha Trang.
• Khu vực Cam Ranh (04 phường): Phường Cam Ranh, Phường Bắc Cam Ranh, Phường Cam Linh, Phường Ba Ngòi.
• Khu vực Ninh Hòa (03 phường): Phường Ninh Hòa, Phường Đông Ninh Hòa, Phường Hòa Thắng.
• Khu vực Phan Rang (05 phường): Phường Phan Rang, Phường Đông Hải, Phường Ninh Chử, Phường Bảo An, Phường Đô Vinh.

Bảng 4 bậc diện tích & kích thước tối thiểu đất ở đô thị (Áp dụng từ 03/11/2026)

5 quy tắc kỹ thuật bắt buộc phải trừ & đối chiếu khi đo vẽ đất ở đô thị

1. Tính trên "diện tích sạch" sau khi trừ hành lang: Con số 36 m², 40 m² hay 45 m² là phần diện tích đất ở còn lại sau khi đã trừ sạch phần đất nằm trong chỉ giới đường đỏ (quy hoạch mở đường), hành lang bảo vệ an toàn công trình (điện, kè sông, thoát lũ...), khu vực bảo vệ, vành đai an toàn và phần đất cắt ra làm lối đi chung (nếu có). Lưu ý không nhầm tiêu chí này với hạn mức giao đất, công nhận đất ở (150 – 250 m² tại đô thị theo Quyết định 82/2026/QĐ-UBND).
2. Thửa đất giáp nhiều mặt đường (lô góc, lô 2 mặt tiền): Kích thước mặt tiền và chiều sâu được xác định theo tuyến đường mà người sử dụng đất đăng ký làm lối đi chính, đồng thời phải bảo đảm điều kiện kết nối hạ tầng kỹ thuật.
3. Đường hiện hữu chưa có chỉ giới đường đỏ quy hoạch: Nếu tuyến đường tiếp giáp chưa có đồ án quy hoạch xác định chỉ giới đường đỏ, cơ quan đăng ký đất đai sử dụng bề rộng mặt đường hiện trạng thực tế để áp vào 1 trong 4 bậc nêu trên.
4. Mở lối đi chung tại đô thị tối thiểu 1,5 m: Khi tách thửa phía bên trong mà phải bố trí lối đi nối ra đường giao thông công cộng, lối đi này phải rộng tối thiểu 1,5 m (Khoản 2 Điều 6). Toàn bộ vị trí, kích thước, phạm vi lối đi phải thể hiện rõ trên hồ sơ đo đạc tách thửa và ghi nhận trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) theo hình thức sử dụng chung (Khoản 2 Điều 4).
5. Thửa đất ở có nhiều cạnh, hình dạng đặc biệt (Khoản 4 Điều 6): Trường hợp thửa đất ở (hoặc đất ở kèm đất khác) có nhiều cạnh, hình dạng méo/đặc biệt mà diện tích tối thiểu sau tách đã đạt chuẩn nhưng việc tách thửa có tính chất phức tạp, cơ quan chức năng xem xét điều kiện kích thước cạnh căn cứ vào quy hoạch xây dựng, quy chuẩn xây dựng, hiện trạng sử dụng đất và điều kiện xây dựng nhà ở theo pháp luật về xây dựng.

3. Diện Tích Tối Thiểu Tách Thửa Đất Ở Nông Thôn (48 Xã): Bảng Tra Cứu Chi Tiết Xã Nhóm 1 (60 m²) & Xã Nhóm 2, 3 (80 m²)

Đối với đất ở tại nông thôn (ONT), Quyết định 95/2026/QĐ-UBND bãi bỏ hoàn toàn cách tính 50 m² theo mặt đường Quốc lộ/Tỉnh lộ/Huyện lộ hay đảo trước đây, chuyển sang áp dụng 2 mức 60 m² và 80 m² (chiều rộng mặt tiền và chiều sâu mỗi chiều từ 5,0 m trở lên) dựa theo Danh sách phân nhóm xã thực hiện Bộ tiêu chí xã nông thôn mới giai đoạn 2026 – 2030.

Điểm vướng nhất của người dân khi đọc tin tức trên báo là không biết xã mình đang có đất thuộc Xã nhóm 1 hay Xã nhóm 2, nhóm 3. Để anh/chị tra cứu chính xác 100% ngay lập tức mà không cần đi tìm văn bản phụ, đội ngũ Nhatrangland.org đã đối chiếu trực tiếp Điều 2 Quyết định số 36/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh Khánh Hòa (cùng hệ quy chiếu với Khoản 2 Điều 3 Quyết định 82/2026/QĐ-UBND) và tích hợp công cụ tra cứu nhanh toàn bộ 64 xã, phường ngay dưới đây:

Bảng tra cứu toàn bộ 48 xã nông thôn tỉnh Khánh Hòa theo mức tách thửa mới

4. Bảng So Sánh Trực Diện Trước Và Sau Ngày 03/11/2026 (QĐ 29/2024 Cũ vs QĐ 95/2026 Mới)

Để anh/chị nhìn thấy ngay quy định mới đang nới hay đang siết ở từng phân khúc nhà đất, bảng dưới đây đặt cạnh nhau các thông số cốt lõi giữa Quyết định 29/2024/QĐ-UBND (hết hiệu lực) và Quyết định 95/2026/QĐ-UBND (áp dụng từ 03/11/2026):

5. Quy Định Tách Thửa Đất Nông Nghiệp, Đất Vườn Xen Kẽ Khu Dân Cư (200 m²) & Thửa Đất Hỗn Hợp

Tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 8, Quyết định 95/2026/QĐ-UBND phân loại rất rạch ròi giữa đất nông nghiệp thuần túy ngoài vùng sản xuất, đất nông nghiệp nằm lọt giữa khu dân cư và thửa đất có nhiều mục đích sử dụng chung trên một cuốn Sổ đỏ.

5.1. Bảng diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp & phi nông nghiệp không phải đất ở

5.2. Bốn (04) điều kiện bắt buộc để đất vườn/nông nghiệp được tách ở mức 200 m²

Rất nhiều anh/chị đang giữ đất trồng cây lâu năm (CLN) ở ngoại ô Tây Nha Trang, Bắc Nha Trang, Diên Khánh hay Cam Lâm hỏi: "Đất vườn của anh/chị rộng 450 m², mặt tiền 11m, có cắt đôi thành 2 sổ 225 m² được không?". Theo quy định mới, câu trả lời CHỈ LÀ "ĐƯỢC" khi thửa đất đó đáp ứng đồng thời cả 04 tiêu chí sau:

1. Nằm trong khu dân cư hiện hữu, ổn định;
2. Có ít nhất hai (02) cạnh thửa đất tiếp giáp trực tiếp với các thửa đất đã có nhà ở hoặc công trình xây dựng hiện hữu;
3. Tiếp giáp với đường giao thông công cộng hoặc lối đi hợp pháp;
4. Không thuộc khu vực sản xuất nông nghiệp tập trung.

Nếu thửa đất 450 m² đó nằm giữa cánh đồng hoặc chỉ có 01 cạnh giáp nhà dân, cơ quan đăng ký đất đai sẽ xếp vào nhóm đất cây lâu năm thông thường — tức phải đủ 500 m²/thửa ở phường hoặc 1.000 m²/thửa ở xã mới tách được, hoặc anh/chị phải làm thủ tục chuyển mục đích từ đất vườn lên đất ở (thổ cư) phù hợp quy hoạch trước rồi mới tách theo chuẩn đất ở.

6. Điều 9 Kiểm Soát Tách Nhiều Thửa Đất Ở (>= 5 Thửa Hoặc 10 Thửa/36 Tháng): Hết Cửa "Lách Luật" Phân Lô Tự Phát

Nếu đặt Điều 9 của Quyết định 95/2026/QĐ-UBND cạnh chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Quyết định 2007/QĐ-TTg ngày 20/10/2026 ("Hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn"), anh/chị sẽ thấy bức tranh quản lý thị trường của tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2026 – 2030 cực kỳ xuyên suốt và chặt chẽ.

Trước đây, không ít đội nhóm đầu nậu mua gom 2.000 – 5.000 m² đất vườn xen kẽ khu dân cư, xin lên thổ cư một phần rồi tự đổ đường bê tông nội bộ, cắm cột điện tự phát, cắt ra 15 – 30 nền bán lẻ mà không lập dự án đầu tư, khiến hạ tầng thoát nước và phòng cháy chữa cháy bị băm nát. Khi tỉnh kiểm soát tách nhiều thửa một lúc, họ lại "lách" bằng cách: đợt 1 tách 4 thửa, sang tên cho 4 người quen đứng tên, tuần sau mỗi người đó lại nộp hồ sơ tách tiếp 3 – 4 thửa nữa.

Điều 9 Quyết định 95/2026/QĐ-UBND khóa chặt cả hai con đường này bằng định lượng pháp lý rõ ràng:

6.1. Hai trường hợp bị xác định là "Tách thửa hình thành nhiều thửa đất ở"

1. Trường hợp tách trong 01 lần thủ tục (>= 05 thửa đất ở): Tách từ một hoặc nhiều thửa đất liền kề của cùng một người hoặc cùng nhóm người sử dụng đất tạo ra từ 05 thửa đất ở trở lên, VÀ có phát sinh ít nhất 01 trong 04 hoạt động: (a) Mở đường, bố trí lối đi chung hoặc dành diện tích đất làm giao thông; (b) Hình thành công trình, hạ tầng kỹ thuật dùng chung; (c) San lấp, cải tạo địa hình khu đất; (d) Đầu tư nhằm hình thành đồng bộ khu đất ở để khai thác, chuyển nhượng hoặc sử dụng.
2. Trường hợp tách nhiều lần cộng dồn (>= 10 thửa đất ở trong 36 tháng): Từ cùng một thửa đất gốc hoặc các thửa đất liền kề có cùng nguồn gốc sử dụng thuộc quyền của cùng người/nhóm người sử dụng đất, nếu tổng số thửa đất ở hình thành đạt từ 10 thửa trở lên trong thời hạn 36 tháng (03 năm) — bao gồm cả trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác — thì đều bị cộng dồn tự động theo lịch sử biến động và Cơ sở dữ liệu đất đai.

6.2. Hệ quả pháp lý khi rơi vào diện Điều 9 & 04 trường hợp ngoại lệ nhân văn

• Thẩm định liên ngành bắt buộc (Khoản 3 Điều 9 & Điều 10): Khi hồ sơ rơi vào 1 trong 2 ngưỡng trên, cơ quan đăng ký đất đai bắt buộc phải lấy ý kiến bằng văn bản của Sở Xây dựng (về quy hoạch, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản), Sở Tài chính (về pháp luật đầu tư) và phối hợp UBND cấp xã kiểm tra hiện trạng hạ tầng trước khi giải quyết. Nếu thuộc trường hợp phải đáp ứng điều kiện đầu tư, xây dựng, nhà ở hoặc kinh doanh bất động sản, hồ sơ chỉ được giải quyết khi chủ đất hoàn tất đầy đủ các nghĩa vụ đó.
• 04 trường hợp miễn trừ (KHÔNG áp dụng Điều 9): Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các gia đình đông con cháu, Điều 9 không áp dụng đối với: (1) Tách thửa để thừa kế; (2) Phân chia tài sản theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án; (3) Thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền; (4) Thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất chung của vợ chồng hoặc nhóm người đồng sử dụng đất hợp pháp.

7. Các Trường Hợp Cấm Tách Thửa, Quy Định Hợp Thửa Linh Hoạt & Điều Khoản Chuyển Tiếp Cho Hồ Sơ Cũ

Ngay cả khi thửa đất của anh/chị dư chuẩn diện tích 45 m², 60 m² hay 80 m², hồ sơ vẫn phải vượt qua bộ lọc điều kiện chung tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15:

7.1. Ba nhóm đất KHÔNG được tách thửa — và "cửa thoát" cho đất dính quy hoạch treo

1. Đất đang vi phạm pháp luật đất đai: Chưa khắc phục xong hậu quả vi phạm theo quyết định xử phạt vi phạm hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
2. Đất thuộc khu vực bảo tồn, di tích, danh lam thắng cảnh: Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, phê duyệt ranh giới bảo vệ.
3. Đất nằm trong danh mục thu hồi dự án hoặc đã có Thông báo / Quyết định thu hồi đất — NHƯNG người dân vẫn được mở khóa quyền tách thửa nếu dự án bị "treo" quá hạn luật định:
   • Đất nằm trong danh mục dự án phải thu hồi đất được HĐND tỉnh thông qua nhưng sau 02 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi đất mà không điều chỉnh/hủy bỏ hoặc không công bố việc điều chỉnh/hủy bỏ;
   • Đất đã có Quyết định thu hồi đất nhưng quá 03 năm chưa thực hiện;
   • Đất đã có Thông báo thu hồi đất nhưng quá 12 tháng chưa ban hành quyết định thu hồi đất và không được gia hạn theo quy định.

7.2. Hợp thửa đất linh hoạt, tách phần đất nhỏ hợp thửa liền kề & chuyển tiếp hồ sơ cũ

• Hợp hai thửa siêu nhỏ không cần đủ 36 m² (Khoản 1 Điều 5): Nếu cá nhân hợp các thửa đất hiện trạng vốn đang nhỏ hơn mức tối thiểu, thì thửa đất mới hình thành sau khi hợp KHÔNG bắt buộc phải đạt diện tích tối thiểu (36 – 80 m²), miễn đáp ứng điều kiện chung về hợp thửa theo Điều 220 Luật Đất đai. Ví dụ: hai căn nhà hẻm phường Nha Trang rộng 17 m² và 15 m² gom lại thành 32 m² vẫn được hợp thửa cấp Sổ đỏ mới bình thường.
• Tách phần đất nhỏ hơn mức tối thiểu để hợp ngay với thửa liền kề (Khoản 6 Điều 4): Cho phép tách một phần thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu với điều kiện thực hiện đồng thời thủ tục hợp thửa với thửa đất liền kề và phần thửa đất còn lại vẫn bảo đảm chuẩn diện tích tối thiểu.
• Không chia cắt nhà ở, công trình trên đất (Khoản 7 Điều 4): Nếu trên đất đã có nhà ở hoặc công trình xây dựng thì việc tách thửa phải phù hợp hiện trạng, không làm chia cắt tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp tài sản chia tách được theo pháp luật hoặc phân chia thành phần độc lập phù hợp các thửa sau tách).
• Hồ sơ nộp trước ngày 03/11/2026 (Khoản 2 Điều 11): Hồ sơ đã nộp đầy đủ, hợp lệ trước ngày 03/11/2026 nhưng chưa có kết quả giải quyết thì tiếp tục giải quyết theo quy định tại thời điểm nộp, hoặc được quyền áp dụng theo Quyết định 95/2026/QĐ-UBND nếu quy định mới có lợi hơn.
• Cấp Sổ đỏ lần đầu cho thửa đất nhỏ hình thành lâu đời (Khoản 3 Điều 11): Các thửa đất hình thành ổn định trước ngày 03/08/2008 tại địa bàn Khánh Hòa cũ (mốc hiệu lực QĐ 46/2008/QĐ-UBND) và trước ngày 16/01/2010 tại địa bàn Ninh Thuận cũ (mốc hiệu lực QĐ 02/2010/QĐ-UBND) dù nhỏ hơn hạn mức tối thiểu vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo hiện trạng nếu đủ điều kiện theo Luật Đất đai (xem kèm danh mục 31 loại giấy tờ đất cũ trước 15/10/1993 tại Điều 13 Quyết định 82/2026/QĐ-UBND).

8. Bốn (04) Bài Toán Tính Thử Ngoài Thực Địa Nha Trang – Cam Lâm – Diên Khánh – Phan Rang Trước Khi Đặt Cọc

Để anh/chị dễ hình dung cách áp công thức khi cầm cuốn Sổ đỏ trên tay, đội ngũ Nhatrangland.org lấy 4 tình huống thực tế hay gặp nhất trên thị trường hiện nay:

9. Hệ Sinh Thái 6 Văn Bản Đất Đai Khánh Hòa Năm 2026 Cần Đọc Kèm & Kho Tải Tài Liệu Gốc

Quyết định 95/2026/QĐ-UBND trả lời câu hỏi "Đủ bao nhiêu mét vuông và điều kiện gì thì được tách/hợp thửa?". Còn khi bắt tay vào nộp hồ sơ thực tế, anh/chị cần ghép văn bản này với 5 quyết định đồng bộ vừa được tỉnh Khánh Hòa và Chính phủ ban hành trong năm 2026:

📥 Kho tải về miễn phí toàn văn PDF Quyết định 95/2026/QĐ-UBND & trọn bộ 06 văn bản gốc dấu đỏ

Để anh/chị chủ đất, chuyên viên pháp lý và nhà đầu tư tiện lưu về máy tính hoặc điện thoại đối chiếu khi nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai, đội ngũ Nhatrangland.org đã gộp sẵn toàn bộ 11 trang gốc dấu đỏ của Quyết định 95/2026/QĐ-UBND cùng 05 Quyết định liên quan thành tệp PDF chuẩn in ấn miễn phí 100% dưới đây:

Ghi chú xác thực hồ sơ (cập nhật ngày 04/11/2026): Toàn bộ 06 tệp PDF ở trên đều là bản chụp nguyên gốc có chữ ký và con dấu đỏ của Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa (miễn phí 100%, không đặt mật khẩu, mở đọc và in ấn trực tiếp trên mọi thiết bị; kèm biểu mẫu Đơn Mẫu số 28 và Bản vẽ Mẫu số 29).

📄 Xem trực tiếp trọn bộ 11/11 trang văn bản gốc dấu đỏ Quyết định 95/2026/QĐ-UBND Đầy đủ Điều 1 – Điều 12 · Bấm để thu gọn / mở rộng

10. Mười (10) Câu Hỏi Thường Gặp Về Quy Định Tách Thửa, Hợp Thửa Đất Khánh Hòa Mới Nhất (FAQ)

1. Quyết định 95/2026/QĐ-UBND của tỉnh Khánh Hòa có hiệu lực từ ngày nào và thay thế những văn bản nào?

Quyết định số 95/2026/QĐ-UBND được UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành ngày 02/11/2026 và có hiệu lực thi hành từ ngày 03/11/2026. Văn bản này chính thức thay thế Quyết định số 29/2024/QĐ-UBND ngày 28/10/2024 của tỉnh Khánh Hòa (trước sáp nhập) và Quyết định số 84/2024/QĐ-UBND ngày 21/10/2024 của tỉnh Ninh Thuận (trước sáp nhập), áp dụng thống nhất trên toàn bộ 64 xã, phường và Đặc khu Trường Sa.

2. Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại Nha Trang, Cam Ranh, Ninh Hòa và Phan Rang từ ngày 03/11/2026 là bao nhiêu?

Tại 16 phường đô thị (thuộc Nha Trang, Cam Ranh, Ninh Hòa, Phan Rang), diện tích đất ở tối thiểu sau khi trừ chỉ giới đường đỏ chia thành 4 mức: (1) Đường có chỉ giới đường đỏ >= 19m: tối thiểu 45 m², mặt tiền và chiều sâu >= 5m; (2) Đường từ 10m đến < 19m: tối thiểu 40 m², mỗi chiều >= 4m; (3) Đường từ 4m đến < 10m: tối thiểu 40 m², mỗi chiều >= 3,5m; (4) Đường < 4m hoặc ngõ, hẻm đô thị: tối thiểu 36 m², mỗi chiều >= 3m.

3. Những xã nào ở Khánh Hòa thuộc Xã nhóm 1 được tách thửa đất ở từ 60 m², và xã nào phải đủ 80 m²?

Theo danh sách thực hiện Bộ tiêu chí xã nông thôn mới giai đoạn 2026 – 2030 (Quyết định 36/2026/QĐ-UBND), toàn tỉnh có 09 xã nhóm 1 được áp dụng mức tối thiểu 60 m² (mặt tiền và chiều sâu >= 5m) gồm: Vạn Ninh, Vạn Thắng, Diên Khánh, Diên Lạc, Diên Điền, Cam Lâm, Ninh Sơn, Ninh Phước và Cà Ná. Toàn bộ 39 xã còn lại (gồm 19 xã nhóm 2 như Suối Hiệp, Suối Dầu, Cam An, Nam Cam Ranh, Tu Bông, Đại Lãnh, Vĩnh Hải... và 20 xã nhóm 3 như Cam Hiệp, Ninh Hải, Thuận Bắc, Khánh Sơn, Bác Ái...) đều phải đạt tối thiểu 80 m² và mỗi chiều >= 5m.

4. Xã Cam Lâm và xã Ninh Phước đã thông qua đề án lên phường thì tách thửa áp dụng mức 60 m² hay 36 – 45 m²?

Tính đến tháng 11/2026, dù HĐND tỉnh Khánh Hòa đã thông qua đề án thành lập phường Cam Lâm và phường Ninh Phước ngày 15/10/2026, nhưng khi Ủy ban Thường vụ Quốc hội chưa ban hành Nghị quyết thành lập phường có hiệu lực thi hành thì hai địa phương này vẫn là đơn vị hành chính cấp xã thuộc Xã nhóm 1, do đó tách thửa đất ở vẫn áp dụng mức tối thiểu 60 m² (>= 5m x 5m).

5. Đất trồng cây lâu năm và đất vườn xen kẽ khu dân cư tại Khánh Hòa cần bao nhiêu mét vuông mới được tách thửa?

Đất trồng cây lâu năm thông thường phải đạt tối thiểu 500 m² tại các phường đô thị và 1.000 m² tại các xã nông thôn (đất trồng cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản là 500 m²; đất làm muối, chăn nuôi tập trung là 2.000 m²; đất rừng là 5.000 m²). Riêng đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu được tách từ 200 m² (mặt tiền và chiều sâu >= 5m) nếu thỏa đồng thời 4 điều kiện: nằm trong khu dân cư ổn định, có ít nhất 02 cạnh giáp thửa đất đã có nhà ở/công trình hiện hữu, giáp đường công cộng/lối đi hợp pháp và không thuộc khu sản xuất nông nghiệp tập trung.

6. Sổ đỏ vừa có đất ở vừa có đất trồng cây lâu năm thì phần đất cây lâu năm tách kèm có phải đủ 500 – 1.000 m² không?

Không bắt buộc. Đối với thửa đất hỗn hợp có cả đất ở và đất khác trong cùng một thửa, Quyết định 95/2026/QĐ-UBND chỉ yêu cầu phần đất ở của các thửa sau tách và thửa còn lại đáp ứng đủ diện tích, kích thước tối thiểu (36 – 80 m²); phần diện tích đất nông nghiệp/đất khác tách kèm theo đất ở không bị áp mức tối thiểu tại các Điều 6, 7 và 8.

7. Mở lối đi chung khi tách thửa đất tại Khánh Hòa phải rộng tối thiểu bao nhiêu mét?

Trường hợp tách thửa phải bố trí lối đi mới kết nối các thửa đất phía trong với đường giao thông công cộng, bề rộng lối đi chung tối thiểu phải đạt 1,5 m tại khu vực đô thị (16 phường) và 4,0 m tại khu vực nông thôn (48 xã). Vị trí, kích thước, phạm vi lối đi phải thể hiện trên bản trích đo và ghi hình thức sử dụng chung trên Giấy chứng nhận; đồng thời diện tích làm lối đi không được tính gộp vào diện tích tối thiểu của thửa đất.

8. Tách từ mấy thửa đất ở trở lên thì bị kiểm tra điều kiện đầu tư hạ tầng và kinh doanh bất động sản?

Theo Điều 9 Quyết định 95/2026/QĐ-UBND, hồ sơ phải lấy ý kiến liên ngành (Sở Xây dựng, Sở Tài chính và UBND cấp xã) trong 2 trường hợp: (1) Tách trong 01 lần tạo ra từ 05 thửa đất ở trở lên có kèm mở đường, làm hạ tầng kỹ thuật chung, san lấp cải tạo địa hình hoặc đầu tư đồng bộ khu đất ở; hoặc (2) Tách nhiều lần từ cùng thửa gốc/thửa liền kề cùng nguồn gốc tạo ra cộng dồn từ 10 thửa đất ở trở lên trong vòng 36 tháng, kể cả khi đã chuyển nhượng sang tên cho tổ chức, cá nhân khác. Quy định này không áp dụng cho thừa kế, bản án tòa án, giải quyết tranh chấp hoặc chia tài sản chung vợ chồng/đồng sở hữu.

9. Cha mẹ tách thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu để chia thừa kế hoặc hai nhà hẻm nhỏ hợp thửa lại có được không?

Được. Việc tách thửa để phân chia thừa kế quyền sử dụng đất không thuộc phạm vi áp dụng hạn mức tối thiểu của Quyết định 95/2026/QĐ-UBND (Khoản 2 Điều 1). Đối với hợp thửa, cá nhân hợp các thửa đất hiện trạng có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu thì thửa đất sau khi hợp cũng không bắt buộc phải đạt diện tích tối thiểu (36 – 80 m²), miễn đáp ứng các điều kiện chung của Luật Đất đai.

10. Hồ sơ tách thửa đã nộp trước ngày 03/11/2026 nhưng chưa ra sổ thì giải quyết theo quy định cũ hay mới?

Đối với hồ sơ đã nộp đầy đủ, hợp lệ trước ngày 03/11/2026 nhưng chưa có kết quả giải quyết, người sử dụng đất tiếp tục được giải quyết theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ, hoặc được áp dụng theo Quyết định 95/2026/QĐ-UBND nếu quy định mới có lợi hơn cho người dân. Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa thông thường hiện nay là 10 ngày làm việc theo Quyết định 54/2026/QĐ-UBND (không tính thời gian đo đạc và nộp thuế).